Certaines situations juridiques peuvent donner l’impression de compliquer la vie. L’usufruit en fait partie, surtout lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier. En Belgique, nombreux sont ceux qui se demandent s’il est possible de vendre une maison grevée d’un usufruit, et comment procéder sans se perdre dans les détails administratifs.
Avant d’envisager la vente d’un bien soumis à des droits particuliers comme l’usufruit, il est indispensable de comprendre ce que ce terme implique. Cela permet de mieux saisir les rôles de chaque partie et d’orienter la suite avec clarté.
L’usufruit, un droit sans titre de propriété
L’usufruit donne le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus, sans en être le propriétaire. Celui qui en bénéficie peut donc y vivre, y installer un locataire ou le louer pour en tirer un revenu, mais il ne peut pas vendre la maison librement.
Ce droit est souvent attribué :
- Au conjoint survivant, après un décès.
- À un parent qui a fait une donation immobilière à ses enfants, mais souhaite continuer à occuper le bien.
- Ou dans certains montages patrimoniaux pour protéger un proche.
| Bon à savoir : l’usufruit n’est pas un droit permanent. Il s’éteint soit au moment du décès de la personne qui en bénéficie, soit à la date précisée dans l’acte juridique qui l’a instauré. |
La nue-propriété, le miroir de l’usufruit
Détenir la nue-propriété, c’est être propriétaire sur le papier, sans avoir accès ni à l’usage de la propriété, ni à ses revenus locatifs. En quelque sorte, les murs appartiennent au nu-propriétaire, mais la jouissance reste aux mains d’un autre.
Cela crée une situation dans laquelle les droits sont partagés entre deux personnes :
- L’usufruitier, qui a l’usage.
- Le nu-propriétaire, qui a la propriété, mais pas encore la jouissance.
Tant que l’usufruit est en vigueur, le nu-propriétaire ne peut pas agir seul. Et cela a un impact direct sur une éventuelle vente.
Comment vendre une maison avec usufruit ?
Oui, c’est possible. Mais cela dépend de la manière dont chacun souhaite exercer ses droits. Trois options sont envisageables :
1. L’usufruitier vend uniquement son droit
C’est théoriquement faisable, mais peu courant. Un droit d’usage, temporaire, sur un bien qui ne vous appartient pas n’a que peu d’attrait sur le marché. Peu d’acheteurs se montrent intéressés par un droit aussi limité dans le temps et dans la forme.
Si vous envisagez de vendre votre usufruit, il est préférable de consulter un notaire pour estimer sa valeur et vérifier si cela a un intérêt réel sur le plan financier.
2. Le nu-propriétaire vend sa part
Même logique ici : possible, mais parfois compliqué. La personne qui achèterait la nue-propriété ne pourrait utiliser le bien qu’à la fin de l’usufruit.
C’est un investissement à long terme qui peut séduire des investisseurs ou des membres de la famille souhaitant anticiper une transmission.
3. Vente conjointe du bien
C’est la solution la plus simple et la plus rentable. Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire s’accordent pour vendre ensemble, la maison est alors libre de tout droit et peut être cédée comme n’importe quel autre bien.
Une vente conjointe permet de vendre au prix du marché, voire à un prix supérieur, puisque l’acheteur bénéficie de la pleine propriété.
Comment se répartit le prix de vente ?
Une fois le bien vendu, il reste à savoir comment répartir le fruit de la vente. Là encore, ce n’est pas une estimation au doigt mouillé, mais un calcul basé sur des règles précises.
Le notaire utilise un barème établi par la législation belge, qui tient compte l’âge de l’usufruitier. Plus il est jeune, plus la part qui lui revient sera importante. Inversement, plus il est âgé, plus la part du nu-propriétaire augmente.
Par exemple, si l’usufruitier a 50 ans, sa part représentera une portion plus importante du prix. À 80 ans, cette part diminue fortement, car la durée estimée de son droit est plus courte.
Les situations fréquentes en Belgique
Dans le cadre d’un héritage, le conjoint survivant reçoit souvent l’usufruit du logement familial. Les enfants, eux, héritent de la nue-propriété.
Cela permet au veuf ou à la veuve de continuer à vivre dans la maison, sans que les enfants puissent la vendre, la louer ou la modifier.
Une configuration fréquemment rencontrée est celle d’une donation dans laquelle les donateurs se réservent l’usufruit du bien, afin d’en conserver l’usage tout en transmettant la propriété.
| Important : L’usufruit est un droit légalement protégé. Le nu-propriétaire ne peut pas pousser l’usufruitier à vendre la maison ni à en partir contre sa volonté. |
Faut-il toujours passer par un notaire ?
Impossible de conclure une vente de ce type sans notaire. Ce professionnel s’assure que tout se déroule comme il se doit :
- Il encadre la rédaction de l’acte ;
- Il vérifie que chacun est d’accord sur la vente ;
- Il s’assure que le partage des montants est conforme à la loi ;
- Il peut proposer des solutions sur mesure si l’un des deux souhaite racheter l’autre.
N’attends pas la signature de l’acte pour solliciter un notaire. Un rendez-vous en amont permet de lever toutes les incertitudes.
Peut-on vendre la nue-propriété ou l’usufruit ?
En théorie, oui. En pratique, cela limite fortement les acheteurs. Qui voudrait acheter un bien qu’il ne pourra ni habiter, ni louer avant plusieurs années ?
Dans certains cas, cependant, cela peut avoir du sens. Par exemple :
- Un investisseur souhaitant un prix réduit pour son acquisition ;
- Une personne qui souhaite obtenir un revenu futur, sans urgence immédiate ;
- Un membre de la famille qui rachète la nue-propriété pour simplifier la transmission.
| Note : La vente séparée de l’usufruit ou de la nue-propriété reste marginale. Elle nécessite un accompagnement juridique solide et une très bonne évaluation des risques. |
Et si l’un des deux refuse de vendre ?
La vente conjointe exige un accord mutuel. Si l’usufruitier ou le nu-propriétaire refuse, le bien ne peut pas être vendu en pleine propriété.
Il est parfois possible de débloquer la situation par le rachat de la part de l’autre. Cela permet à l’un des deux de devenir pleinement propriétaire, et donc de disposer librement du bien.
| Bon à savoir : Dans les cas de désaccord prolongé, il faut faire appel à un médiateur ou à un notaire pour tenter une conciliation avant d’envisager une action en justice. |
En résumé
La vente d’une maison avec usufruit en Belgique est non seulement possible, mais peut être aussi être très avantageuse. Mais il faut que l’usufruitier et le nu-propriétaire s’entendent.
Il vaut mieux donc :
- Clarifier les droits de chacun ;
- Faire évaluer la valeur de l’usufruit ;
- Prévoir un partage équitable du prix ;
- S’appuyer sur un notaire pour orchestrer la vente ;
- Éviter toute pression unilatérale : la coopération reste la clé.
Vous êtes confronté à ce type de situation et ne savez pas comment t’y retrouver ? L’équipe de Nigel Immo peut vous aider à faire le tri entre ce que vous pouvez faire, et ce qu’il vaut mieux éviter.
