Déclarer une maison à l’étranger peut sembler complexe quand on réside en Wallonie. Pourtant, avec les bonnes informations et un accompagnement adapté, cette démarche devient beaucoup plus claire et maîtrisable.
De plus en plus de résidents wallons investissent dans une résidence secondaire en France, en Espagne ou ailleurs en Europe. Certains héritent d’un bien familial hors de la Belgique. D’autres encore réalisent un placement locatif à l’étranger.
Dans tous les cas, une question revient rapidement : comment déclarer correctement cette maison à l’étranger auprès de l’administration belge ?
En effet, posséder un bien immobilier hors du territoire belge entraîne des obligations fiscales spécifiques. Vous devez les respecter afin d’éviter des rectifications, des majorations ou des sanctions. De ce fait, mieux vaut comprendre les règles dès le départ. Voici un guide clair et concret pour vous aider à y voir plus net.
Pourquoi faut-il déclarer une maison à l’étranger en Belgique ?
Avant d’entrer dans le détail des formalités, il est essentiel de comprendre le principe de base. En Belgique, vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux si vous êtes résident fiscal belge. Cela signifie que l’administration prend en compte vos revenus, qu’ils proviennent de Belgique ou de l’étranger.
Ainsi, même si votre maison se situe en France ou au Portugal, vous devez le mentionner dans votre déclaration fiscale belge.
Le principe de la résidence fiscale
L’administration fiscale belge, via le SPF Finances, considère comme résident toute personne qui a en Belgique le centre de ses intérêts économiques ou familiaux. Dès lors, si vous habitez en Wallonie, vous êtes en principe concerné.
C’est pourquoi vous devez déclarer :
- soit les revenus locatifs perçus à l’étranger ;
- soit, en l’absence de location, la valeur locative ou le revenu cadastral étranger reconstitué.
Cette obligation existe même si vous payez déjà un impôt dans le pays où se situe le bien.
Comment l’administration belge taxe un bien immobilier situé à l’étranger ?
Maintenant que le principe est posé, il convient de comprendre le mécanisme d’imposition. En effet, la Belgique a modifié ses règles ces dernières années afin d’harmoniser le traitement des biens belges et étrangers.
L’attribution d’un revenu cadastral
Depuis 2021, l’administration belge attribue un revenu cadastral aux biens situés à l’étranger. Concrètement, vous devez déclarer votre bien auprès du SPF Finances, qui fixera un revenu cadastral fictif, calculé sur la base de la valeur du bien.
Ce revenu cadastral est ensuite indexé et majoré, comme pour un bien situé en Belgique.
De cette façon, la Belgique applique une méthode comparable pour tous les immeubles, qu’ils soient à Liège ou à Nice.
Le mécanisme d’exonération avec réserve de progressivité
En principe, si une convention préventive de double imposition existe entre la Belgique et le pays concerné, la Belgique n’impose pas directement les revenus immobiliers étrangers. Cependant, elle les prend en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus.
C’est ce que l’on appelle l’exonération avec réserve de progressivité.
Ainsi, même si vous ne payez pas d’impôt belge sur la maison étrangère elle-même, celle-ci peut influencer le taux appliqué à vos revenus professionnels en Wallonie.
| BON À SAVOIR 💡 |
|---|
| La Belgique a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, notamment la France, l’Espagne, l’Italie et le Portugal. Toutefois, chaque convention prévoit des modalités spécifiques. En cas de doute, analysez la situation avec précision. |
Quelles démarches concrètes devez-vous effectuer ?
Une fois que vous comprenez le cadre fiscal, vous devez passer à l’action. La déclaration d’une maison à l’étranger comporte plusieurs étapes précises.
Déclarer l’existence du bien
En premier lieu, vous devez signaler l’existence de votre bien immobilier étranger au SPF Finances. Cette démarche se fait via un formulaire spécifique destiné à permettre l’attribution d’un revenu cadastral.
Vous devez notamment indiquer :
- la nature du bien (maison, appartement, terrain) ;
- l’adresse complète ;
- la date d’acquisition ;
- la valeur d’achat ou la valeur vénale estimée.
Ensuite, l’administration calcule le revenu cadastral et vous le notifie officiellement.
Reporter les informations dans votre déclaration fiscale
Une fois le revenu cadastral attribué, vous devez l’intégrer chaque année dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques.
Si le bien est loué, vous devez également mentionner les loyers perçus à l’étranger. Toutefois, en pratique, ce sont souvent les règles de la convention fiscale qui déterminent le traitement exact.
De ce fait, il est essentiel de bien remplir les bonnes rubriques afin d’éviter toute incohérence.
| CONSEIL PRATIQUE 👇 |
|---|
| Conservez toujours les actes d’achat, preuves de paiement, contrats de location et avis d’imposition étrangers. En cas de contrôle, ces documents permettront de justifier les montants déclarés. Cela vous évitera bien des complications ! |
Que se passe-t-il en cas d’oubli ou d’erreur ?
La question mérite d’être posée, car de nombreux propriétaires ignorent encore ces obligations.
Les risques en cas de non-déclaration
Si vous ne déclarez pas votre bien à l’étranger, l’administration peut procéder à une rectification. Elle peut également appliquer des amendes administratives et des accroissements d’impôt.
Aujourd’hui, les échanges d’informations entre États se sont renforcés. Les administrations fiscales collaborent davantage. Par conséquent, le risque de détection est réel.
Il vaut mieux régulariser spontanément une situation plutôt que d’attendre un contrôle.
La régularisation spontanée
Si vous constatez un oubli, vous pouvez introduire une déclaration rectificative ou bien prendre contact avec votre bureau de taxation. En agissant de manière proactive, vous démontrez votre bonne foi. Cela peut limiter les sanctions.
Impact sur votre stratégie patrimoniale
Déclarer une maison à l’étranger ne relève pas uniquement d’une formalité fiscale. Cette situation influence aussi votre stratégie patrimoniale globale.
Avant d’acheter à l’étranger, il est judicieux d’analyser :
- l’impact fiscal en Belgique ;
- la fiscalité locale ;
- les droits de succession transfrontaliers ;
- les obligations déclaratives futures.
En effet, en cas de décès, vos héritiers devront également tenir compte des règles belges et étrangères. Une planification en amont permet d’éviter des conflits ou des doubles impositions. C’est pourquoi un accompagnement personnalisé peut faire toute la différence.
Nigel Immo, actif en Wallonie, peut vous orienter vers des partenaires spécialisés afin d’intégrer votre projet international dans une vision patrimoniale cohérente.
| 👉 Lire aussi : Investir dans l’immobilier : est-ce toujours rentable ? |
Cas particulier : résidence secondaire ou bien locatif ?
Tous les biens ne produisent pas les mêmes effets fiscaux. Il convient donc de distinguer deux grandes situations.
La résidence secondaire non louée
Si vous utilisez le bien uniquement à titre privé, vous ne percevez pas de loyers. Toutefois, vous devez quand même déclarer le revenu cadastral attribué.
La Belgique appliquera alors le mécanisme d’exonération avec réserve de progressivité.
Le bien mis en location
En cas de location, vous devez déclarer les loyers perçus à l’étranger. Cependant, selon la convention fiscale applicable, ces revenus seront généralement imposés dans le pays où se situe l’immeuble.
La Belgique les prendra en compte pour déterminer votre taux global. Ainsi, un investissement locatif rentable à l’étranger peut avoir un impact indirect sur votre fiscalité belge.
Conclusion
Déclarer une maison à l’étranger lorsque vous résidez en Wallonie n’est pas une option. Il s’agit d’une obligation légale qui s’inscrit dans le principe de taxation des revenus mondiaux.
Vous devez signaler le bien au SPF Finances, obtenir un revenu cadastral, puis intégrer les informations dans votre déclaration fiscale annuelle. Ensuite, vous devez analyser l’impact global sur votre taux d’imposition et sur votre stratégie patrimoniale.
Si vous souhaitez clarifier votre projet immobilier international ou anticiper ses conséquences en Belgique, Nigel Immo peut vous accompagner dans cette réflexion, en toute transparence.
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FAQ
Vais-je payer deux fois des impôts sur la même maison ?
En principe, non. Les conventions préventives de double imposition évitent une double taxation. Or, la Belgique peut appliquer la réserve de progressivité, ce qui influence votre taux global.
Que faire si j’ai oublié de déclarer ma maison à l’étranger ?
Vous devez régulariser la situation le plus rapidement possible. Une démarche spontanée auprès de votre bureau de taxation limite généralement les sanctions.
Comment connaître le revenu cadastral de mon bien étranger ?
Vous devez d’abord déclarer le bien au SPF Finances. L’administration calcule ensuite un revenu cadastral sur la base des informations fournies.
Dois-je déclarer une maison à l’étranger même si je n’en tire aucun revenu ?
Oui. Même si vous n’encaissez aucun loyer, vous devez déclarer le bien. L’administration attribuera un revenu cadastral qui sera pris en compte dans votre déclaration fiscale.
