Avant de partir vivre à l’étranger, les futurs expatriés sont souvent face à ce dilemme : vendre ou louer leur résidence principale ? Cette question, impliquant de nombreuses décisions sur le plan financier, fiscal ou personnel, n’est pas à prendre à la légère. Pour vous aider à faire un choix éclairé, il est notable d’aborder les différentes options qui s’offrent à vous.
Quelles alternatives pour le propriétaire expatrié ?
Une mutation à l’étranger implique de choisir entre laisser sa maison inoccupée, la louer ou la vendre. Voici les points positifs et les points négatifs à considérer avant de trancher.
Conserver son bien et le laisser inoccupé
✔️ Les avantages :
L’un des plus grands avantages de garder son patrimoine immobilier est de pouvoir y retourner à n’importe quel moment. Ce choix est plus judicieux si la durée de votre contrat à l’étranger né ne dépasse pas les 2 à 3 ans.
Selon RTL info Belgique, le prix de l’immobilier augmenterait d’environ 3.6 % chaque année. Cela signifie qu’il serait plus difficile de trouver la maison actuelle au même prix.
Par ailleurs, laisser sa maison comme résidence secondaire est tout aussi intéressant. Vous pouvez y passer les vacances comme à vos habitudes.
❌ Les inconvénients :
Faute d’absence de personnes pour s’occuper de la maison, forcément, elle se dégrade plus rapidement (accumulation de poussières, nuisibles, etc.). Les frais d’entretien et de réparation des éventuels dégâts durant votre absence seront donc à votre charge.
De plus, vous ne percevrez pas de revenus locatifs pendant la période où la propriété n’est pas occupée.
Mettre le bien en location
✔️ Les avantages :
Si vous envisagez d’occuper la maison après un certain temps passé à l’étranger, c’est l’option la plus attrayante. En effet, vous pouvez en même temps conserver votre patrimoine immobilier plus ou moins en bon état et générer des revenus supplémentaires. Mais attention, il faut bien programmer entre la date de votre retour et la fin du contrat de bail avec le locataire.
❌ Les inconvénients :
En tant que propriétaire, il faudra vous résigner à laisser votre bien à d’autres personnes, ce qui peut être inconfortable. Cela dépend des locataires, mais ce qui est certain, c’est qu’il y aurait de l’usure après quelques années.
Pour une location non meublée, les affaires que vous ne pouvez pas emmener et que vous ne voulez pas vendre doivent être entreposées dans un garde-meuble.
Il vous faudra aussi gérer à distance tout ce qui concerne la maison : contrat de location, la transition en cas de changement de locataire, les diagnostics et les réparations, etc.
| Astuce : Vous pouvez engager un gestionnaire de bien locatifs pour effectuer ces tâches à votre place. Un professionnel, connaisseur des lois et des réglementations dans le domaine, évitera les risques de loyer impayés et bien d’autres ennuis. |
Vendre le bien immobilier
✔️ Les avantages :
Dans ce cas de figure, vous aurez immédiatement à disposition l’argent de la vente de votre bien. Ce liquide pourrait s’avérer très utile pour acquérir une nouvelle maison dans votre pays d’accueil.
D’ailleurs, les charges et les préoccupations concernant la gestion du bien n’auront plus lieu d’être. Les meubles et autres biens que vous ne pouvez pas emmener peuvent être vendus.
❌ Les inconvénients :
Il vous faudra renoncer au sentiment d’attachement au bien une fois que vous l’aurez vendu. Prenez aussi en considération que dans l’éventualité où vous voulez retourner au pays, l’acquisition d’un bien similaire serait plus coûteuse.
Considérations fiscales pour les expatriés belges
Il est aussi important de connaître les obligations fiscales liées à votre résidence, qu’elle soit inoccupée, louée ou vendue. Cela vous aidera sûrement dans votre prise de décision.
Si vous décidez de vendre :
Si vous avez acquis la maison depuis plus de 5 ans, alors la vente de votre bien ne vous coûtera absolument rien. Par contre, il vous sera taxé de 16,5 % sur la plus-value nette réalisée si ce n’est pas le cas.
Vous devez aussi vous acquitter du reste du précompte immobilier pour l’année en cours. Il s’agit de l’impôt régional sur les biens immobiliers, calculé sur la base du Revenu Cadastral indexé de votre habitation. Le pourcentage en question varie en fonction de la région où vous vous situez.
Si vous décidez de louer :
Le revenu locatif net rapporté par votre maison sera majoré de 40 % avant de retomber dans vos poches. Le calcul se fait sur la base du Revenu Cadastral (RC) pour une location à des particuliers. Dans le cas où le bien serait utilisé à des fins professionnelles par le locataire (entreprise individuelle, société, etc.), l’impôt est basé sur le loyer réel perçu. Cependant, il est conseillé de consulter un expert fiscal pour mieux optimiser votre situation.
Par ailleurs, il faut aussi vérifier s’il y a une convention fiscale entre la Belgique et votre pays d’accueil et qu’il n’y a pas double imposition. Cela vous évitera de payer deux fois d’impôt sur le même type de revenus.
Si vous décidez de laisser le bien inoccupé :
Un logement occupé ou non reste soumis au précompte immobilier calculé à partir du RC indexé. Toutefois, depuis quelques années, plusieurs régions de la Belgique ont commencé à appliquer des taxes sur les logements inoccupés.
Cette manœuvre a pour but de pousser les propriétaires à remettre leur bien sur le marché. Pour l’instant, chaque région a sa propre manière de définir ce qu’est un logement inoccupé et les amendes y afférant.
Pour la Wallonie par exemple, le montant à payer est compris entre 500 et 12 500 euros par logement par an.
Vendre ou louer : peser le pour et le contre !
Un projet d’expatriation nécessite une organisation rigoureuse et une réflexion sérieuse sur comment vous allez mener votre vie. Pensez à ces questions : Est-ce que vous et votre famille serez à l’étranger longtemps, pour toujours, ou c’est juste pour quelques années ? Si vous prévoyez de revenir, arriverez-vous à trouver mieux que votre patrimoine immobilier actuel ?
N’oubliez pas de tenir en compte les implications fiscales relatives à votre bien si vous décidez de le louer, le vendre ou bien de le laisser inoccupé.
Aussi, il est fortement conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier et de la fiscalité pour vous accompagner dans chaque démarche. Cela vous évitera bien des erreurs et facilitera la gestion de votre bien alors que vous serez à l’étranger.
